Зміна орендодавця в разі його смерті: як бути з договором
У липні 2014 року підприємство уклало з фізособою на рік договір оренди нежитлового приміщення. Місяць тому орендодавець помер. Як бути підприємству? Чи залишається чинний укладений договір? Якщо так, то кому сплачувати орендну плату (раніше орендодавець отримував останню в касі підприємства)? Чи можна якось продовжити договір до спливу 6 місяців із дня смерті орендодавця?
ВІДПОВІДЬ: Одразу зазначимо, що за загальним правилом смерть орендодавця не є підставою для припинення договору оренди, і якщо в тексті угоди не обумовлено інше, підприємство може продовжувати користуватися приміщенням. Такий висновок може бути підкріплений ч. 1 ст. 770 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), згідно з якою в разі зміни власника речі, переданої в найм, до нового власника речі переходять права й обов’язки орендодавця.
Тепер поговоримо про орендні платежі. Так, хоча згідно із ч. 5 ст. 1268 ЦКУ спадщина й належить власникові з моменту його відкриття, однак до спливу 6 місяців із дня смерті спадкодавця невідомо напевно, хто саме стане власником нежитлового приміщення, котре орендує підприємство. Таким чином, у цьому випадку є 2 варіанти. Перший — тільки нараховувати орендну плату, фактично сплативши її після спливу строку для прийняття спадщини (проте тут ви ризикуєте, оскільки згодом власник може звинуватити вас у несвоєчасній оплаті), і другий — правильніший та однозначно безпечніший — унести орендну плату у депозит нотаріуса (ст. 537 ЦКУ). Про можливість внесення в депозит нотаріуса орендних платежів у разі смерті орендодавця йдеться й у листі Мін’юсту від 12.03.2012 р. № 113-0-2-12/13.1.
На замітку!
Унесення особою грошових сум у депозит нотаріуса проводиться будь-яким шляхом унесення переказу готівки через банки чи безготівковим перерахуванням сум із рахунка особи на окремий поточний рахунок приватного нотаріуса (пп. 2.1 п. 2 глави 21 р. II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5).
Залишилося з’ясувати останнє запитання: чи може підприємство продовжувати користуватись орендованим приміщенням у тому випадку, якщо чинний договір оренди закінчиться, а новий укладати фактично немає з ким — новий власник ще не відомий? Відповідь ствердна — може. Щоправда, є нюанс. Зокрема, згідно зі ст. 764 ЦКУ, якщо орендар продовжує користуватися майном після спливу строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця договір уважається відновленим на строк, який був раніше встановлений договором. З одного боку, це норма є своєрідною «лазівкою», яка дозволяє підприємству продовжувати орендувати приміщення. Але, з іншого боку, важливо розуміти, що заперечення від орендодавця в нашому випадку будуть відсутні об’єктивно, оскільки орендодавець, із яким укладався договір, помер, а нового власника немає. Тому не виключено, що коли він (новий власник) буде відомий і забажає розпорядитися нежитловим приміщенням іншим чином, суд стане на його бік і договір буде розірвано.
Віталій СОТНІКОВ,
юрист