Дарування нерухомості: порядок й особливості

Мати хоче подарувати синові квартиру. Яким чином оформлюється ця процедура? Які платежі потрібно сплатити при оформленні договору дарування? Чи необхідні послуги оцінщика майна? Які податки треба сплатити в разі переходу права власності?

ВІДПОВІДЬ: Маємо констатувати, що звична нам процедура дарування майна, із якою чи не кожен стикався неодноразово, значно ускладнюється, коли мова заходить про нерухомість. І йдеться навіть не про необхідність письмового укладення договору, що ми зазвичай не робимо, даруючи рідним і друзям на свята речі особистого користування та предмети побуту. Мовиться про потребу нотаріально посвідчити такий договір, як того вимагає ч. 2 ст. 719 Цивільного кодексу України (далі — ЦКУ), а також про деякі інші процедури (державна реєстрація права власності, оцінка майна тощо).

Отже, матір хоче подарувати квартиру сину. Тож із чого розпочати?

Окремі поради щодо складання договору дарування

Передусім необхідно скласти договір. Звісно, ви можете скористатися шаблоном, який видасть нотаріус, і лише вписати в нього дані, котрі ідентифікуватимуть сторони договору, а також предмет договору дарування. Водночас, очевидно, що в такому разі врахувати всі нюанси правочину навряд чи вдасться.

Проте надійніше буде скласти договір самотужки при складанні договору радимо не обмежуватися фразами із ЦКУ, а зафіксувати в договорі всі особливості, котрі можуть мати юридичне значення. Зокрема, це стосується прав та обов’язків сторін. Так, скажімо, одним із обов’язків дарувальника, передбаченим ч. 1 ст. 721 ЦКУ, є повідомлення обдаровуваного про недоліки речі, що є дарунком, або її особливі властивості, які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна обдаровуваного чи інших осіб. Як правило, саме в такому вигляді (витягом із Кодексу) цей обов’язок і прописується в тексті угоди. Одначе в такому разі, якщо виникне потреба, буде дуже складно довести, що дарувальник справді повідомив іншу сторону про ту чи іншу ваду дарунка, котра не була зафіксована в договорі. А це має важливе значення, адже ч. 2 згаданої ст. 721 ЦКУ говорить про таке: дарувальник, котрому було відомо про недоліки чи особливі властивості подарованої речі та який не повідомив про них обдаровуваного, зобов’язаний відшкодувати шкоду, завдану майну, та шкоду, завдану каліцтвом, іншим ушкодженням здоров’я або смертю в результаті володіння чи користування дарунком. Звісно, хочеться вірити, що оскільки в нашому випадку йдеться про договірні стосунки між родичами, до з’ясування, хто винен і хто відповідатиме, не дійде, однак візьміть до уваги це як універсальну пораду на майбутнє. Адже недоліки можуть бути як дріб’язковими (наприклад, на кухні протікає кран), так і такими, що можуть призвести до непоправних наслідків (пошкоджена проводка, яка може слугувати причиною замикання та пожежі).

Документи, необхідні для посвідчення договору дарування

Отже, після того, як договір складено (якщо, звісно, ви не вирішили скористатися шаблоном), слід потурбуватися про формування пакета необхідних документів. Для того щоб нотаріус міг посвідчити договір, разом із текстом угоди йому необхідно надати:

• паспорта (п.п. 1–2 гл. 3 р. І Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 р. № 296/5 (далі —Порядок № 296/5)), ідентифікаційні номери сторін (п. 8 гл. 7 р. І Порядку № 296/5);
• правовстановлюючий документ на квартиру, як-от: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду тощо (документи, якими може бути підтверджено право власності на квартиру, передбачені п. 1.2 гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5);
• витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 1.7 гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5);
• довідку про склад сім’ї житлово-експлуатаційної організації, квартального комітету чи іншого вповноваженого органу з питань реєстрації місця проживання (п. 1.9 гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5), видану в день посвідчення договору (видається безкоштовно);
• якщо право власності чи право користування відчужуваною квартирою мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи — дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної в містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад (п. 1.10 гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5);
• якщо відчужуване нерухоме майно було нажито в шлюбі та є спільною сумісною власністю подружжя — свідоцтво про шлюб дарувальника, а також згоду другого з подружжя на відчуження нерухомого майна, підпис на якій повинен бути нотаріально завірений (п. 4.2 гл. 1 р. ІІ Порядку № 296/5). Якщо в дарувальника немає чоловіка чи дружини (неодружена/неодружений, удова/удівець), він подає відповідну заяву, у якій також зазначається, що майно, котре є предметом правочину, не є спільною сумісною власністю. Нотаріус доводить зміст такої заяви до відома другого учасника правочину та зазначає про це в його тексті (п. 4.6 гл. 1 р. ІІ Порядку № 296/5);
• технічний паспорт (для цілей проведення державної реєстрації речових прав на об’єкт нерухомого майна; знадобиться в разі, коли в документах, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на такий об’єкт, відсутні відомості про його технічні характеристики (п. 42 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 р. № 868 (далі — Порядок № 868));
• документи, які підтверджують родинні відносини між дарувальником чи обдарованим (у нашому випадку — свідоцтво про народження) (відповідна інформація має значення для нотаріуса, зокрема, із метою заповнення гр. 5 «Ознака доходу» форми № 1ДФ, яку він має подавати відповідно до вимог п. 174.4 ПКУ).

Перереєстрація права власності дарувальника на нерухоме майно за новим законодавством

Окремо звернімо увагу на таке. Частиною 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV (далі — Закон № 1952-IV) передбачено, що державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведеназгідно із законодавством, що діяло на момент їх виникнення, під час учинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким учиняється така дія. Цьому положенню не повною мірою відповідає Порядок № 868, котрим, на відміну від попередника, передбачено, що нотаріус, яким учинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно унаслідок учинення такої дії. Однак, оскільки закон є нормативно-правовим актом, що має вищу юридичну силу, аніж урядова постанова, нотаріуси все ж здійснюють перереєстрацію прав власності на нерухоме майно, окремо до Державної реєстраційної служби звертатися потреби немає. Така позиція може бути підкріплена, зокрема, листом Мін’юсту від 12.02.2014 р. № 13.1-32/46, у якому прямо зазначено, що за наявності розбіжностей у нормативно-правових актах, якими врегульовано порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно при вчиненні нотаріальних дій, нотаріуси мають застосовувати положення нормативного акта, що має вищу юридичну силу. Те саме підтвердили й фахівці Держреєстру під час усної консультації.

Перереєстрація права власності на нерухоме майно здійснюється безкоштовно — це визначено в п. 6 «Прикінцевих та перехідних положень» Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 11.02.2010 р. № 1878-VI, а також підтверджено в листі Державної реєстраційної служби України від 03.01.2013 р. № 395-06-15-13.

Нотаріальне посвідчення договору дарування нерухомості

Коли всі документи наявні, можна вирушати до нотаріуса.

Посвідчення правочинів щодо відчуження квартири провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна чи за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї зі сторін відповідного правочину (п. 1 гл. 1 р. ІІ Порядку № 296/5).

При підготовці до посвідчення правочинів про відчуження нерухомого майна нотаріусом перевіряється відсутність заборони відчуження чи арешту майна за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (п. 2.1 гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5).

До того ж перевіряється відсутність податкової застави, а також обтяження нерухомого майна іпотекою. Договори про відчуження майна платником податків, активи якого перебувають у податковій заставі, посвідчуються за умови письмової згоди відповідного податкового органу. За наявності обтяження іпотекою, на укладання вказаних вище договорів, вимагається згода іпотекодержателя, якщо це не заборонено іпотечним договором (п.п. 2.2–2.4  гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5). За потреби дарувальник має подбати про отримання тієї чи іншої згоди завчасно.

Після посвідчення договору дарування нотаріус має зареєструвати право власності обдарованого на нерухоме майно (ч. 5 ст. 3 Закону № 1952-IV). Вартість такої реєстрації становить 7 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян — 119 грн (пп. х п. 6 ст. 3 Декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 р. № 7-93, далі — Декрет № 7-93).

Оподаткування

Стосовно оподаткування, вартість власності, що отримана в дар  від члена сім’ї першого ступеня споріднення, обкладається за нульовою ставкою податку на доходи фізичних осіб (пп. а п. 174.2.1, п. 174.6 ПКУ).

Не доведеться сплачувати і військовий збір. 13 березня 2015 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Податкового кодексу України» від 02.03.2015 р. № 211-VIII, яким п. 161 підрозділу 10 р. XX ПКУ доповнено пп. 1.7. Останній чітко вказує на звільнення від обкладення військовим збором подарунків членами сім’ї першого ступеня споріднення.

Оплата послуг нотаріуса

Хоча сплачувати податки при даруванні квартири матір’ю синові закон і не вимагає, однак без витрат не обійтися. Окрім уже згаданої необхідності оплатити так звані «реєстраційні послуги» (отримання витягу, що передує процедурі нотаріального посвідчення, та реєстрація права власності обдарованого, яка її завершує), не слід забувати про витрати безпосередньо на послуги нотаріуса, як це передбачено ст. 19 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 р.№ 3425-XII, а також гл. 16 р. І Порядку № 296/5. Так, за посвідчення договору дарування квартири державним нотаріусом необхідно сплатити державне мито в розмірі 1% суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян (пп. а п. 3 ст. 3 Декрету № 7-93). Приватні нотаріуси за вчинення нотаріальних дій справляють плату, розмір якої визначається за домовленістю між приватним нотаріусом та фізичною або юридичною особою, але не меншу від розміру ставок державного мита, яке справляється державними нотаріусами за аналогічні нотаріальні дії (п. 3 гл. 16 р. І Порядку № 296/5).

Чи потрібні послуги суб’єкта оціночної діяльності

Окремо приділимо увагу запитанню: чи знадобляться послуги оцінщика майна при укладанні та посвідченні договору дарування нерухомості? Так, із набранням чинності наказом Мін’юсту від 25.03.2014 р. № 563/5, яким п. 1.20 гл. 2 р. ІІ Порядку № 296/5 був викладений у новій редакції, надавати нотаріусу документ про оціночну вартість майна не вимагається. Водночас оціночну вартість майна, що дарується, визначити доведеться. Адже п. 5 р. V Інструкції № 811 говорить про таке: під час обчислення суми державного мита за посвідчення договорів відчуження фізичними особами житлових будинків, квартир або їх частин, кімнат, садових (дачних) будинків, інших об’єктів нерухомості вартість таких договорів приймається виходячи із суми договору, але не нижче оціночної вартості такого майна. При цьому податківці в підкатегорії 117.02 «ЗІР» роз’яснили, що оціночна вартість нерухомого майна для обчислення суми державного мита за посвідчення договорів відчуження фізичними особами об’єктів нерухомості (у т.ч. при даруванні або спадщині) визначається органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. Тож без послуг суб’єкта оціночної діяльності не обійтися. Статтею 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-III передбачено, що розмір і порядок оплати робіт з оцінки майна визначаються за домовленістю сторін або у випадках відбору суб’єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах — за результатами конкурсу. Не допускається встановлення в договорі розміру оплати робіт як частки вартості майна, що підлягає оцінці.