Чи може єдинник здавати нерухомість в суборенду

Грудень 22, 2014 0 By admin

Приватний підприємець на групі 2 єдиного податку орендує нежитлове приміщення — магазин для ведення своєї торговельної діяльності. У зв’язку зі зменшенням щомісячного доходу єдинник планує здати в суборенду частину орендованого ним магазину.
Чи вважається суборенда посередництвом для спрощенців? Якщо ні, то чи може єдинник здавати частину нерухомості в суборенду, не порушуючи умов перебування на спрощеній системі оподаткування?

ВІДПОВІДЬ: Єдинник групи 2 може здавати нерухомість в суборенду без негативних наслідків для себе, якщо дотримуватиметься певних умов. Розглянемо все по порядку.

Оренда для єдинників, особливо для платників групи 2, — питання досить делікатне й небезпечне. У ПКУ існує безліч нюансів щодо надання послуг з оренди спрощенцями такої групи, щоб утриматися в ній.

Розпочнемо чи не з найголовнішого. Чи вважається суборенда посередництвом? Адже спрощенцями групи 2 не можуть бути ті підприємці, які надають посередницькі послуги з купівлі, продажу, оренди й оцінювання нерухомого майна (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Такі єдинники можуть перебувати виключно в групі 3 або 5.

Однак суборенда це і є оренда в певному розумінні. Для того щоб переконатися в цьому, заглянемо у ЦКУ. Так, згідно зі ст. 759 ЦКУ, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Відповідно до ст. 761 ЦКУ, передавати майно в найм має право як власник речі, так і особа, якій належать майнові права. Тоді як особа, що орендує майно, має частину майнових прав на таке майно та може користуватися й розпоряджатися їм на власний розсуд у межах договору оренди. Томуорендар також може здати це майно в суборенду (піднайм), якщо такої заборони немає в договорі оренди.

Таким чином, із точки зору цивільного законодавства, оренда й суборенда — це одне й те ж, відмінність лише в тому, що при суборенді орендодавцем є не власник майна, а особа, яка володіє майновими правами, тобто особа, що орендує майно у власника.

Відповідно до КВЕД-2010, діяльність, пов’язана зі здаванням в оренду власного нерухомого майна, належить до групи 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна», що включає здавання в суборенду житлової та нежитлової нерухомості й землі.

Оскільки посередник не орендує майно, а тому й не має майнових прав на таку нерухомість і, як наслідок, не може здати в суборенду. Його послуги полягають у знаходженні підходящого орендаря для орендодавця або ж навпаки, які надалі укладають договір оренди між собою. Такий вид діяльності, як надання посередницьких послуг з оренди, належить до КВЕД-2010 68.31«Агентства нерухомості». І саме на цей КВЕД накладено табу для єдинників групи 2.

Усе зазначене вище підтверджує нашу думку про непричетність суборенди до посередництва. Більше того, погоджуються із цим і самі контролери в підкатегорії 107.03 «ЗІР».

Із тим, що суборенда не є посередництвом, ми розібралися. Проте цього недостатньо. На черзі перелік умов, які необхідно виконувати, для того щоб залишатися на групі 2, здаючи в суборенду.

Умова 1. Ураховуйте обмеження ПКУ щодо площі майна, яке здається в оренду

Згідно із п. 291.5.3 ПКУ, не можуть застосовувати спрощену систему оподаткування фізособи-підприємці, які надають в оренду:

  • земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 га;
  • житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 кв.м;
  • нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 кв.м.

Таким чином, загальна площа наданого в суб­оренду майна в нашому випадку — це частина нежитлового приміщення — не має перевищувати 300 кв.м. Інакше єдинник має покинути спрощену систему оподаткування.

Умова 2. Здавати в суборенду можна тільки населенню та єдинникам

Не слід забувати про те, що оренда, а, як наслідок — і суборенда, є послугою відповідно до пп. 14.1.203 ПКУ (лист ДПС у Донецькій області від 12.04.2012 р. № 4698/10/06-213-16). Як відомо, за пп. 2 п. 291.4 ПКУ єдинники групи 2 не можуть надавати послуги загальносистемникам (як підприємцям, так і підприємствам), платникам фіксованого сільськогосподарського податку й особам, які провадять незалежну професійну діяльність.

Умова 3. Можливість суборенди має бути передбачена в договорі

Згідно зі ст. 774 ЦКУ, передання наймачем речі в користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Таким чином, для того щоб здавати частину магазина в суборенду, єдиннику слід переглянути договір про оренду, укладений між ним і власником приміщення, на наявність заборони здійснювати його суборенду.

Якщо заборони немає, спрощенець має звернутися за письмовою згодою власника щодо суборенди. У разі коли заборона є, не варто опускати руки, адже, можливо, орендодавець змінить своє рішення, уклавши додаткову угоду про внесення змін до основного договору оренди. Сподіваємося, власники приміщень ітимуть назустріч орендарям.

Умова 4. Слід мати необхідний КВЕД

Наостанок зазначимо, що для здійснення діяльності щодо надання послуг із суборенди слід відкрити в себе КВЕД-2010 68.20. В іншому випадку — єдинник має покинути спрощену систему оподаткування, сплативши 15% єдиного податку із суми отриманого доходу від виду діяльності, який не зазначено в Реєстрі платників єдиного податку (пп. 7 пп. 298.2.3, пп. 2 п. 293.4 ПКУ).

Зміна відомостей про види економічної діяльності фізичної особи — підприємця (у нашому випадку — додавання ще одного КВЕДу) підлягає обов’язковій державній реєстрації. Зробити це можна шляхом унесення відповідних змін до записів Єдиного державного реєстру юридичних осіб і фізичних осіб — підприємців (ч. 3 ст. 4, ч. 1 ст. 45 Закону № 755).

Для проведення державної реєстрації змін у ЄДР слід надати держреєстратору такі документи:

  • заповнену реєстраційну картку на проведення державної реєстрації змін до відомостей про фізичну особу — підприємця (форма № 11, затверджену наказом Мін’юсту від 14.10.2011 р.№ 3178/5);
  • документ, що підтверджує сплату реєстраційного збору за державну реєстрацію змін до відомостей про фізичну особу — підприємця.

Наразі сума реєстраційного збору складає 10 грн 20 коп. (абз. 1 ч. 2 ст. 10 Закону № 755).

Далі відповідно до п. 298.5 ПКУ, не пізніше 20 числа місяця, наступного за місяцем, у якому відбулися такі зміни, єдинник має звернутися до Податкової із Заявою про застосування спрощеної системи оподаткування, за формою, затвердженою наказом Мінфіну від 20.12.2011 р.№ 1675. У цій Заяві потрібно поставити відмітку в п. 5.3 «Внесення змін до свідоцтва платника єдиного податку*** щодо» навпроти рядка «видів господарської діяльності».

Таким чином, виконуючи всі перелічені вище умови, єдинник групи 2 може здавати в суборенду частину орендованого ним приміщення без будь-яких негативних наслідків для перебування на спрощеній системі оподаткування.

Катерина ЧЕРНОВСЬКА,

бухгалтер-експерт
газети «Інтерактивна бухгалтерія»